浙江眾誠云創資產價格評估有限公司??
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土地價值評估最常用的方法
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
基準地價修正法
市場比較法
基本原理：??
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。
適用范圍：
主要用于地產市場發達，有充足可比實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或土地租金外，還可用于其他估價方法中有關參數的求取。
測算公式
P=PB?A?B?C?D?E
式中:??
P--待估宗地價格；
PB--比較實例價格；
A--待估宗地交易情況指數除以比較實例宗地交易情況指數；
B--待估宗地估價期日地價指數除以比較實例宗地交易日期地價指數；
C--待估宗地區域因素條件指數除以比較實例宗地區域因素條件指數；
D--待估宗地個別因素條件指數除以比較實例宗地個別因素條件指數；
E--待估宗地年期修正指數除以比較實例年期修正指數。
操作步驟
收集宗地交易實例；
確定比較實例；
建立價格可比基礎；
進行交易情況修正；
進行估價期日修正；
進行區域因素修正；
進行個別因素修正；
進行使用年期等其他因素修正；
測算比準價格。
收益還原法
基本原理：
收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。當把未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以-定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。其簡單意義就是，投資購買-塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。
適用范圍：
收益還原法適用于有現實收益或潛在收益的土地估價。
測算公式
P=?(a / r) [1 - 1 /? ( 1 + r)??]
式中:??
P--有限年期土地收益價格；
a--待估宗地交易情況指數除以比較實例宗地交易情況指數；
r--土地還原利率；
n--未來土地收益年期。
操作步驟：
收集相關資料；
測算年總收益；
確定年總費用；
計算年純收益；
確定還原率；
選用適當的計算公式；
測算收益價格。
剩余法
基本原理：
剩余法是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用，利息。利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。
適用范圍：
適用于現有不動產中地價的單獨評估。
測算公式
P=Pr - Ph - T
式中:??
P--土地價格；
Pr--不動產交易價格；
Ph--房屋現值；
T--交易稅費。
操作步驟：
調查待估宗地的基本情況；
測算不動產交易價格；
測算房屋現值；
測算交易稅費；
測算待估宗地價格。
成本逼近法
基本原理：
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發土地，工業用地，既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。
基本公式：
地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利潤+土地增值收益。
適用范圍：
一般適用于新開發土地、或土地市場欠發育、交易實例少的地區的土地價格評估。
測算公式
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3
式中:??
V--土地價格；
Ea--土地取得費；
Ed--土地開發費；
T--稅費；
R1--利息；
R2--利潤；
R3--土地增值；
VE--土地成本價格。
??
操作步驟：
收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；
通過直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費、土地開發費及相關的稅費、利息、利潤；
確定土地增值；
對地價進行必要的修正，測算待估宗地價格。
基準地價系數修正法
基本原理：
基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
適用范圍：
可用于政府已公布基準地價且具有完備的基準地價修正體系的區域，且涉及國有土地資產處置或土地資產抵押時，所采用的基準地價應具有現勢性，待估宗地的期日距基準地價的期日一般不超過3年。
測算公式
P=P1b?（1±∑Ki）?Kj+D
式中:??
P--宗地價格；
P1b--某一用途、某級別（均質區域）的基準地價；
∑Ｋi--宗地地價修正系數；
Kj--估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數；
D--土地開發程度修正值。
? ?
操作步驟
收集有關基準地價資料；
確定待估宗地所處土地級別（均質區域）的基準地價；
分析待估宗地的地價影響因素；
編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正系數；
進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正；
測算待估宗地價格。
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